Immobilie geerbt – was nun?

Wer ein Haus, ein Grundstück oder eine Wohnung erbt, weiß dies oft schon im Voraus. In manchen Fällen sehen sich Personen aber auch mit einer überraschenden Hinterlassenschaft konfrontiert. Deshalb lesen Sie hier, was Sie beachten müssen, wenn Sie eine Immobilie geerbt haben. Danach wissen Sie, welche finanziellen und rechtlichen Aspekte Sie berücksichtigen müssen und was eine mögliche Vorgehensweise nach dem Erbe sein kann.

Grundsätzlich raten wir Ihnen, dass Sie sich bei erbrechtlichen Themen professionell von Anwält/innen, Steuerberater/innen oder von uns als Immobilienexpert/innen beraten lassen. Auf diese Weise stellen Sie sicher, dass Sie die richtigen Schritte hinsichtlich Ihrer geerbten Immobilie setzen.

Immobilie geerbt: Was muss ich beachten?

Wenn in Österreich eine Person stirbt, folgt darauf automatisch ein Verlassenschaftsverfahren. Dabei teilt sich das Erbe rechtmäßig auf und wird zuerst notariell gesammelt und geprüft. Danach können die Erb/innen Ihre Entscheidung treffen, ob Sie das Erbe antreten wollen oder nicht. Somit heißt es nicht automatisch, dass Sie damit leben müssen, wenn Sie eine Immobilie geerbt haben. Letztendlich entscheiden Sie selbst, wie Sie weiter vorgehen wollen.

Denn mit Antreten des Erbes übernehmen die Hinterbliebenen auch automatisch die volle Verantwortung für die Hinterlassenschaft. Was auch mögliche Schulden beinhalten kann und sich somit negativ auf Ihr Erbe auswirken würde. Zudem treffen Immobilieneigentümer/innen auch bestimmte Pflichten. Beispielsweise Instandhaltungspflichten wie Gartenpflege oder Schneeräumung bei der Erbschaft.

Es obliegt Ihnen, welche Schritte Sie nach dem Erbe setzen. Neben Ihren Moralvorstellungen gilt es auch noch drei andere essenzielle Faktoren zu hinterfragen:

Gibt es mögliche andere Erb/innen?
Wie hoch sind die Nebenkosten und Steuern (Grunderwerbssteuer)?
Soll die Immobilie bewohnt oder das Erbe verkauft werden?

Schritte nach Immobilienerbe

Nachdem Sie eine Immobilie geerbt und sich dazu entschieden haben, dieses Erbe auch anzutreten, gibt es einige Schritte, die sie dabei beachten sollen:

Überprüfen Sie, ob Sie alle Unterlagen haben: Stellen Sie sicher, dass Sie über die notwendigen Dokumente verfügen, die Ihren rechtlichen Anspruch auf die geerbte Immobilie bestätigen.
Informieren Sie sich über den Zustand der Immobilie: Machen Sie eine genaue Bestandsaufnahme der Immobilie. Schauen Sie, ob Reparaturen oder Renovierungen erforderlich sind und bewerten Sie den allgemeinen Wert und die Attraktivität der Immobilie. Gerne können Sie dabei auch uns beauftragen.
Klären Sie rechtliche und finanzielle Aspekte: Konsultieren Sie einen Anwalt bzw. eine Anwältin oder Notar/in, um sich über die rechtlichen und finanziellen Aspekte der geerbten Immobilie zu informieren. Dabei erfahren Sie, ob die Immobilie mit Schulden oder Hypotheken belastet ist und welche steuerlichen Verpflichtungen damit verbunden sind.
Entscheiden Sie über die Nutzung der Immobilie: Überlegen Sie, ob Sie die geerbte Immobilie selbst nutzen möchten oder ob Sie sie vermieten oder verkaufen möchten. Berücksichtigen Sie sowohl Ihre eigenen Bedürfnisse als auch Ihre finanziellen Möglichkeiten und Zukunftspläne bei dieser Entscheidung.
Immobilienmanagement: Wenn Sie die Immobilie behalten und nutzen möchten, müssen Sie sich dann auch um deren Verwaltung kümmern. Das umfasst die Instandhaltung, Zahlung von Steuern und Versicherungen, eine mögliche Vermietung und alle anderen erforderlichen Verwaltungsaufgaben.
Verkauf der Immobilie: Wenn Sie sich entscheiden, die Immobilie zu verkaufen, sollten Sie einen Immobilienmakler beauftragen oder alternative Verkaufsmethoden in Betracht ziehen. Lassen Sie den Wert der Immobilie schätzen, um einen realistischen Verkaufspreis festzulegen, und bereiten Sie alle erforderlichen Dokumente für den Verkauf vor.

In diesem Zusammenhang raten wir Ihnen, dass Sie sich durch Expert/innen des Rechts, der Steuern und der Immobilienbranche unterstützen lassen.

Was passiert im Fall einer Erbengemeinschaft?
In vielen Fällen gibt es nicht nur eine/n Erb/in, sondern mehrere – dann spricht man von einer sogenannten Erbengemeinschaft. Auch bei mehreren Erb/innen kann, wie beim Alleinerbenden entschieden werden, was künftig mit der Immobilie geschehen soll. Doch hier kann dies nicht eine Person allein bestimmen, sondern es müssen sich alle Beteiligten auf eine der Optionen einigen: Vermieten, verkaufen oder selbst bewohnen? Falls selbst bewohnen, wer der Involvierten? Bei einer Erbengemeinschaft gilt nämlich das gemeinsame Verfügungsrecht über die Immobilie.

Optimalerweise einigen sich alle Beteiligten der Erbengemeinschaft gleich zu Beginn auf eine gemeinsame Lösung. Zum Beispiel, dass das geerbte Haus nicht verkauft wird und auch niemand der Erb/innen darin wohnen soll. Sondern, dass es stattdessen vermietet wird oder auch in mehrere Mietwohnungen geteilt wird. In manchen Konstellationen kommt es jedoch zu keiner Einigung bezüglich der weiteren Schritte. Zum Beispiel, wenn bei vier Erb/innen eine/r die Immobilie behalten möchte und dann die anderen drei Personen ausbezahlt.

Haben mehrere Personen eine Immobilie geerbt und können sich nicht einigen, kommt es in Österreich durch das Verlassenschaftsgericht zu einer öffentlichen Versteigerung. Über diesen Weg kann die nicht teilbare Immobilie dann unkompliziert in Kapital umgewandelt werden, welches sich die Betroffenen dann aufteilen können. Jedoch müssen Sie beachten, dass der Erlös bei derartigen Versteigerungen meist viel geringer ist als bei den herkömmlichen Verkaufsmöglichkeiten.

Immobilie geerbt: Welche Kosten kommen auf mich zu

Aktuell gibt es in Österreich keine Steuer zu zahlen, wenn man eine Immobilie geerbt hat. Somit ist es steuerfrei und es fällt keine klassische Erbschaftssteuer dafür an. Dennoch gibt es Kosten, die Erbende berücksichtigen müssen. Bei diesen handelt es sich um folgende:

Grunderwerbssteuer: Wenn Sie in Österreich ein Grundstück, eine Wohnung oder ein Haus erben, müssen Sie dafür Grunderwerbssteuer entrichten. Wie hoch sie ist, berechnet sich aus dem Grundstückswert und der Immobilie, die sich darauf befindet. Sie beträgt zwischen 0,5 und 3,5 Prozent des Immobilienwerts. Bemessungsgrundlage dafür sind der Einheitswert, der Immobilienpreisspiegel der Statistik Austria oder eine gutachterbasierte Wertbestimmung.

Eintragung ins Grundbuch („Verbücherung“): Im Anschluss an die gerichtliche Übergabe der Verlassenschaft in Ihren Besitz (Einantwortung), müssen Sie sich innerhalb von 12 Monaten als neue/r Eigentümer/in ins Grundbuch eintragen. Für dieses Prozedere brauchen Sie einen rechtskräftigen Einantwortungsbeschluss und einen Staatsbürgerschaftsnachweis. Die Kosten der Eingabengebühr belaufen sich auf 47 Euro (elektronisch) beziehungsweise 66 Euro (nicht elektronisch) (Stand Mai, 2023). Darüber hinaus müssen Sie 1,1 Prozent des Verkehrwerts oder den dreifachen Einheitswert bezahlen. Dies richtet sich nach Ihrer individuellen Erbsituation. Möglicherweise brauchen Sie auch noch einen Nachweis, der die Verwandtschaft mit dem verstorbenen Menschen bestätigt. Weitere mögliche Zahlungen sind etwa Sachverständigerkosten.

Welche Möglichkeiten habe ich mit einer geerbten Immobilie?
Erb/innen eines Anwesens haben danach mehrere Möglichkeiten. Diese möchten wir Ihnen im Folgenden aufzeigen. Kurz gesagt sind das: Selbst bewohnen, vermieten oder verkaufen. Je nach Lebenssituation passt die ein oder andere besser.

Geerbte Immobilie selbst nutzen

Eine der Möglichkeiten ist, dass Sie die geerbte Immobilie selbst in Gebrauch nehmen. Hier können Ihnen folgende Fragen nützlich sein:

In welchem Zustand das Haus oder die Wohnung?
Wie hoch wären die Kosten für etwaige Renovierungsarbeiten?
Müssten Sie dafür einen Kredit aufnehmen?

Sollten Sie das Objekt bisher vermietet haben, können Sie das bestehende Mietverhältnis mit Ihren Mieter/innen auch auflösen. Falls das Wohnobjekt in den Voll- oder Teilanwendungsbereichs des Mietrechtsgesetzes fällt, gilt es, Ihren Eigenbedarf zu begründen.

Häufig ergibt sich der Wunsch danach, die Immobilie selbst zu benutzen daraus, dass es sich etwa um Ihr vertrautes Elternhaus oder die Elternwohnung handelt. Möglicherweise wohnen Sie ohnehin schon darin und wollen dort auch nicht ausziehen. Dann sind die weiteren Schritte nach der Erbschaft klar. Wichtig ist hierbei, ob die Größe der Immobilie für Sie passend ist. Wie weit Sie von Ihrem Arbeitsplatz entfernt ist oder ob auch Homeoffice möglich wäre. Außerdem müssen Sie für sich klären, ob die Wohngegend und die Möglichkeiten dort im Allgemeinen für Sie stimmen.

Eine geerbte Immobilie selbst zu nutzen, spart Ihnen Mietaufwendungen, die Sie woanders hätten. Denn dann müssen Sie nur die Betriebskosten zahlen und für notwendige Reparaturkosten im Haus oder der Wohnung aufkommen. Nachteilig an dieser Option ist, dass Sie gegebenenfalls andere Erbberechtigte auszahlen müssen.

Geerbtes Haus oder Wohnung vermieten

Weiters ist es denkbar, dass Sie die Immobilie an andere vermieten. Wenn Sie sich dafür entscheiden, müssen Sie diese Mieteinnahmen auch versteuern. Deshalb ist es vorteilhaft, sich in diesem Fall steuerlich beraten zu lassen. Sie selbst sollten sich durchrechnen, ob sich eine Vermietung finanziell auszahlen würde. Gerade leerstehende Häuser gehen oft mit hohen Instandhaltungskosten einher.

Sollten Sie zum Entschluss kommen, dass Sie das Haus oder die Wohnung nicht selbst nutzen können, aber mit den Mieteinnahmen einen Gewinn machen wollen, lohnt sich diese Möglichkeit. Denken Sie dabei aber auch daran, ob Sie möglicherweise noch bestehende Hypotheken haben, die Sie durch die Miete abgleichen wollen.

Immobilie verkaufen

Eine Immobilie zu verkaufen ist vor allem dann sinnvoll, wenn Sie noch offene Hypotheken dafür abgleichen müssen oder andere offenen Rechnungen dafür haben. So haben Sie keine weiteren monatlichen Ausgaben, mit denen Sie einen Kredit zurückzahlen müssen. Diese Option des Verkaufs macht auch dann Sinn, wenn Sie andere Erb/innen auszahlen müssten.

Ein Nachteil dabei kann jedoch die Immobilienertragssteuer in Österreich sein. Diese kann bis zu 30 % des tatsächlichen Veräußerungsgewinnes betragen.

Bei einem Verkauf müssen Sie folgende Punkte berücksichtigen:

Sie müssen eventuelle Grundschulden oder Hypotheken mit dem erzielten Kaufpreis tilgen.
Der verbleibende Gewinn wird mit der Immobilienertragssteuer belastet.
Dieser Gewinn ist wiederum abhängig davon, um welchen Preis Sie diese verkauft haben.

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