Geerbtes Haus verkaufen oder nicht?

Neben der Trauer, die Sie nach einem Todesfall durchleben, kommt auf Sie auch noch das Thema Erbverwaltung zu, sollten Sie eine Immobilie geerbt haben. Sofern Sie das Haus oder die Wohnung verkaufen möchten, kann das auch zu Problemen führen. Wenn Sie ein geerbtes Haus verkaufen wollen, müssen Sie einige Punkte beachten. Hier erfahren Sie, welche Kosten beim Erben einer Immobilie auf Sie zukommen, wie ein Hausverkauf bei einer Erbengemeinschaft aussieht und wann sich ein Erbverkauf lohnt.

Wie wird geregelt, wer erbt?

In Österreich fallen alle Punkte, die die Thematik Erbe betreffen, ins Erbrecht. Darin finden Sie auch die gesetzlichen Rahmenbedingungen, die nach einem Todesfall von der Person, die die Rechtansfolge dafür antritt, beachtet werden müssen.

Letztwillige Verfügung

Bereits wenn die Person noch am Leben ist, kann Sie entscheiden, was mit vorhandenen Immobilien und auch dem Vermögen nach dem eigenen Ableben geschehen soll. Der Ablauf dieser Verfügung ist größtenteils frei (Testierfreiheit), bis auf die Ausnahme des Pflichtteilsrechts. Unter die letztwilligen Verfügungen fallen das Testament und Vermächtnisse. Schon vor dem Tod kann im Testament definiert werden, wer das Erbe nach dem eigenen Ableben antreten darf. In der Verfügung wird festgelegt, ob sich dieser letzte Wille auf das ganze Erbe oder nur auf bestimmte Bereiche daraus bezieht.

Die gesetzliche Erbfolge

Die gesetzliche Erbfolge tritt dann in Kraft, wenn die verstorbene Person zu Lebzeiten kein Testament oder Vermächtnis erstellt hat. Darüber hinaus kommt sie zum Tragen, wenn konkrete Erb/innen ihr Erbe nicht antreten können oder darauf verzichtet haben. Gesetzliche Erb/innen sind Ehegatt/innen, eingetragene Partner/innen, Kinder oder deren Nachkommen. Falls es diese nicht gibt, gelten die Eltern und deren Nachkommen (Geschwister und Neffen/Nichten des Verstorbenen) als Nachfolger/innen. Sind auch diese nicht vorhanden, zählen Großeltern oder deren Nachkommen bzw. letztendlich die Urgroßeltern.

Da auf sie kein gesetzliches Erbrecht zutrifft, haben Lebensgefährt/innen und verschwägerte Personen keinen Anspruch. Es sei denn, es sind keine rechtmäßigen Erb/innen vorhanden.

Pflichtteilsrecht

Ausgleichend zwischen Testierfreiheit und der gesetzlichen Erbfolge wirkt das Pflichtteilsrecht. Demzufolge kann die/der Tote schon vor ihrem/seinem Tod im Testament definieren, wer erben soll. Gewisse Angehörige haben aber dennoch einen bestimmten Anspruch auf einen Teil des Vermögens. Alle Personen, die auf einen Pflichtteil anspruchsberechtigt sind, können auch über ein Verlassenschaftsverfahren eine Schätzung der Verlassenschaft beantragen. Der resultierende Betrag setzt sich daraus zusammen, dass vom Vermögen Schulden und Verfahrenskosten abgezogen werden. Er ist auch Grundlage dafür, wie viel den Pflichtteilsberechtigten zusteht.
 

Wer ist pflichtteilsberechtigt?

• Nachkommen (Kinder bzw. wenn diese tot sind Enkel/innen usw.) und
• Ehepartner/innen

Wie hoch ist der Pflichtteil?

Die Höhe des Pflichtteils beträgt 50 Prozent der gesetzlichen Erbquote. Laut österreichischem Erbrecht haben Kinder Anspruch auf 2/3 und Ehepartner/innen auf 1/3 der Verlassenschaft. Daraus folgt bei Ehepartner/innen ein Pflichtteil von 1/6 und bei vorhandenen Kindern 2/6. Lassen Sie sich bei diesem Thema jedenfalls rechtlich beraten, da es komplex ist.

Wann verjährt der Pflichtteilsanspruch?

• Innerhalb von drei Jahren ab Tod des Erblassers bzw. der Erblasserin und
• unabhängig von der Kenntnis des Anspruches nach 30 Jahren

Kann man auf das Pflichtteilsrecht verzichten?

Es ist jeder Person möglich, über einen Vertrag zu Lebzeiten auf ihr/sein Erbrecht zu verzichten. Somit auch auf das Pflichtteilsrecht.

Kann ich mein ein geerbtes Haus einfach verkaufen?

Falls Sie eine Immobilie vererbt bekommen haben und diese dann in Ihren Besitz übergeht, können Sie entscheiden, ob Sie diese selbst nutzen, vermieten oder ein geerbtes Haus verkaufen wollen. Egal, was Sie mit Ihrem neuen Eigentum machen wollen: Sie müssen zuerst Grunderwerbssteuer zahlen, sobald Sie Eigentümer/in sind. Diese ist statt 2017 statt der Erbschaftssteuer bei Immobilien in Österreich zu entrichten. Wie hoch die Steuer ist, hängt vom Verkehrswert des Objekts ab:

• Verkehrswert bis 250.000 Euro – 0,5 %
• Verkehrswert bis 400.000 Euro – 2,0 %
• Verkehrswert über 400.000 Euro – 3,5 %

Dadurch müssen Sie mit mehreren tausend Euro rechnen, nachdem Sie eine Immobilie geerbt haben. Außerdem müssen Sie einen Grundbucheintrag vornehmen lassen, welcher 1,1 % des Verkehrswerts beträgt. Verfügen Sie nicht über das nötige Kapital und wollen Sie ohnehin nicht selbst in dem Anwesen wohnen? Dann können Sie ein geerbtes Haus verkaufen und so zum notwendigen Geld kommen. Denn dann geht das Objekt an eine/n neue/n Eigentümer/in über und somit auch die finanzielle Verantwortung.

Geerbtes Haus verkaufen – die Schritte

Wenn Sie ein geerbtes Haus verkaufen möchten, gibt es einige Schritte, die Sie beachten sollten. Hier ist ein allgemeiner Leitfaden:

1. Informieren Sie sich über das geerbte Haus: Sammeln Sie alle relevanten Informationen über das Haus, einschließlich des Eigentumsnachweises, etwaiger Hypotheken oder Schulden, Grundrisse, Baupläne und etwaiger Mängel.
2. Überprüfen Sie den Wert des Hauses: Es kann hilfreich sein, den aktuellen Marktwert des Hauses zu ermitteln. Sie können eine/n Immobilienmakler/in beauftragen, der eine Bewertung des Hauses durchführt. Oder Sie stellen selbst Nachforschungen an, um vergleichbare Immobilien in der Umgebung zu finden.
3. Berücksichtigen Sie rechtliche und finanzielle Aspekte: Prüfen Sie die rechtlichen und finanziellen Auswirkungen des Verkaufs. Überprüfen Sie beispielsweise die Erbschaftssteuer sowie eventuelle Verpflichtungen des Erblassers oder der Erblasserin. Konsultieren Sie bei Bedarf eine/n Rechtsexpert/in oder eine/n Steuerberater/in.
4. Entscheiden Sie über den Verkauf: Basierend auf Ihren Zielen und Umständen können Sie entscheiden, ob Sie das geerbte Haus behalten oder verkaufen möchten. Denken Sie über die langfristigen positiven und negativen Folgen nach.
5. Beauftragen Sie eine/n Immobilienmakler/in oder verkaufen Sie privat: Wenn Sie sich dafür entscheiden, das Haus zu verkaufen, können Sie entweder eine/n Immobilienmakler/in beauftragen oder den Verkauf privat abwickeln. Wir können Ihnen als Immobilienprofis bei der Vermarktung und dem Verkaufsprozess helfen, um Ihnen private Mühen zu sparen.
6. Vorbereitung des Hauses für den Verkauf: Stellen Sie sicher, dass das Haus in einem guten Zustand ist, um potenzielle Käufer/innen anzulocken. Führen Sie gegebenenfalls notwendige Reparaturen durch und sorgen Sie für eine gründliche Reinigung.
7. Bewerben Sie das Haus und verhandeln Sie den Verkaufspreis: Wenn Sie eine/n Immobilienmakler/in beauftragt haben, wird diese/r das Haus auf dem Markt bewerben und Verhandlungen mit potenziellen Käufer/innen führen.

Beachten Sie, dass es wichtig ist, dass Sie sich mit den Regeln und Gesetzen in Ihrer Region auskennen, bevor Sie Ihr geerbtes Haus verkaufen. Aus diesem Grund empfehlen wir Ihnen, dass Sie sich professionell beraten lassen.

Hausverkauf durch Erbengemeinschaft – Beachtenswertes

Es kann auch sein, dass Sie nicht Alleinerb/in sind, sondern das Haus an eine Erbengemeinschaft hinterlassen wird. In dem Fall müssen sich die Betroffenen gemeinschaftlich um den Nachlass sorgen. Zum Beispiel, wenn Eltern ein Objekt an Ihre Nachkommen vererben. Vorausgesetzt, es steht nichts anderes im Testament, haben alle Personen der Erbengemeinschaft einen gleich großen Anteil am Haus, über welchen Sie frei verfügen dürfen. Damit Sie diesem Anspruch nachkommen, gibt es mehrere Optionen:

1. Aufteilung der Immobilie in getrennte Wohneinheiten bzw. Umbau des Anwesens, sodass alle Erb/innen dort wohnen können.
2. Gemeinschaftliche Vermietung an Fremde, wobei die Mieteinnahmen aufgeteilt werden.
3. Einzug eines Erben oder einer Erbin in das Objekt, die die anderen aus der Erbengemeinschaft auszahlt.
4. Hausverkauf mit gerechter Aufteilung des Verkaufsbetrags unter allen Erb/innen.

Auch wenn der Hausverkauf die gerechteste und einfachste Lösung ist, können die Betroffenen aus den besagten Möglichkeiten wählen. Letztendlich wollen Sie und die anderen den bestmöglichen Preis festlegen, wenn Sie ein geerbtes Haus verkaufen. Deshalb empfehlen wir Ihnen, dass Sie den Verkehrswert und den damit zusammenhängenden Verkaufspreis von Immobilienexpert/innen bestimmen lassen.

Damit infolge niemand den festgelegten Wert infrage stellt, sollte die/der Immobilienmakler/in oder Gutachter/in gemeinsam ausgesucht werden. Sobald der Verkaufswert klar ist, kann die Immobilie auch verkauft werden. In manchen Fällen können sich die Parteien nicht auf eine weitere Vorgehensweise bezüglich des Erbes einigen. Dann ist in Österreich nur noch der rechtliche Schritt in Form einer Teilungsklage möglich.

Geerbtes Haus verkaufen: Wann lohnt es sich?

Sind Sie nicht Alleinerb/in und gibt es in der Erbengemeinschaft Streit darüber, was mit dem geerbten Anwesen passieren soll? Hier stellt der Hausverkauf die unkomplizierteste Möglichkeit einer Einigung dar. Selbst wenn auf dem Erbe Schulden, wie etwa ein laufendes Darlehen liegen, können diese offenen Forderungen rasch mit den Einnahmen des Hausverkaufs beglichen werden. Manchmal ist aber der emotionale Wert einer Immobilie höher für die Betroffenen, als es der Verkaufspreis wäre.

Hier sollte ein Verkauf des Erbes gut überlegt sein. Zum Beispiel dann, wenn man selbst dort aufgewachsen ist. In diesem Fall ist es besser, wenn die Immobilie selbst genutzt oder vermietet wird, um einen Gewissenskonflikt zu vermeiden. Vorausgesetzt, man ist nicht auf den Verkaufserlös angewiesen. Beachten Sie aber außerdem, dass bei einem Hausverkauf auch Steuern anfallen würden. Durch Einberechnung dieser wird dann klarer, ob sich der Verkauf der Immobilie lohnt oder nicht.

Sollten Sie sich für den Verkauf eines geerbten Objekts entscheiden, fällt eine Immobilienertragssteuer auf den Verkaufsgewinn an. Beim Gewinn handelt es sich um die Differenz zwischen dem ursprünglichen Kaufpreis und dem neuen Verkaufspreis. Die Summe, die sich unter den Hinterbliebenen aufteilt, wird dadurch um mehrere tausend Euro verringert.

Gerade wenn es darum geht, dass der Gewinn zur Schuldenrückzahlung benötigt wird und das Anwesen keinen hohen Wert hat, sollte dies berücksichtigt werden. Denn dann kann es sein, dass dennoch Restschulden offenbleiben. Meistens beläuft sich die Steuer auf 30 Prozent. Es sei denn, es handelt sich um Immobilien, die vor dem 31. März 2002 gekauft worden sind – dann ist der Steuersatz 4,2 bzw. 18 Prozent.

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