Haus verkaufen nach Scheidung

Auch wenn die Scheidungsrate zurückgeht, sind Trennungen doch der häufigste Grund für Immobilienverkäufe in Österreich. Paare, die getrennte Wege gehen, beschäftigt oftmals das Thema „Haus verkaufen nach Scheidung“. Neben der finanziellen Belastung kommt auch die emotionale hinzu. Falls auch Sie vor einem Hausverkauf stehen, haben wir Tipps für Sie, wie Sie am besten vorgehen und worauf beide Eheleute beim Verkauf des Objektes achten sollten.

Nicht alle Ehepaare trennen sich im Guten. Häufig kommt es zu Streitigkeiten nach der Ehe, wenn es um eine gemeinsame Immobilie oder das gemeinsame Vermögen geht. Starke Emotionen und Ungewissheit darüber, wie es jetzt weitergehen soll, bestimmen oft die Trennungsphase. Dabei stehen oft folgende Fragen ungeklärt im Raum:

Was soll künftig mit dem gemeinsamen Wohnraum passieren?
Wie sieht die weitere Nutzung des Hauses nach der Trennung aus?
Auf welche Art wird das gemeinsame Wohneigentum in der Trennungsphase genutzt?
Haus verkaufen nach Scheidung, vermieten oder doch behalten?
Was ist der Verkaufswert der Immobilie und wie findet man diese heraus?
Wir haben einen laufenden Kredit – wie wirkt sich das nach der Trennung aus?
Hat jemand der beiden Ehepartner Wohnrecht?
Einigen wir uns nach der Scheidung auf eine Vorgehensweise?

Haus verkaufen nach Scheidung – Grundsätzliches

Bevor Sie Ihr Haus nach einer Trennung verkaufen, müssen Sie sich einiger rechtlicher Aspekte bewusst sein. Im Falle einer Scheidung werden in Österreich alle Gebrauchsgüter zwischen den Ehepartnern aufgeteilt, worunter neben finanziellem Vermögen und anderen Gütern auch Immobilien fallen. Wenn beide Eheleute nicht genügend Kapital für eine Ausgleichszahlung haben, müssen sie das Objekt verkaufen. Es kann zu einer Zwangsversteigerung kommen, wenn sich das Paar nicht einigt.

Wem steht das Haus nach dem Verkauf zu?

Bei einer Scheidung geht es darum, dass man die ehelichen Gebrauchsgüter, die man während der Ehe angeschafft hat, gerecht aufteilt. Darunter fällt auch der Gedanke „Haus verkaufen nach Scheidung“. Dabei ist nicht entscheidend, ob nur ein Partner oder beide als Besitzer/in eingetragen sind. Nicht selten bahnen sich durch die hohen Summen, die derartige Objekte gekostet haben, Streitigkeiten an. Um dem vorzubeugen, helfen Mediation oder ein Ehevertrag vorweg.

Das Güterrecht in Österreich beschreibt drei Arten der Güterregelung:

Zugewinngemeinschaft
Gütergemeinschaft
Gütertrennung

In Österreich kommt die Gütertrennung zum Einsatz, sollte nichts anderes vereinbart worden sein. Dementsprechend kommt es zur Aufteilung der Gebrauchsgüter aus der Ehe. Für Immobilien bedeutet dies, dass jedem Part eine Hälfte davon zusteht. Oftmals muss ein Haus nach einer Scheidung verkauft werden, weil ein/e Partner/in die/den anderen nicht auszahlen kann, da die finanziellen Mittel dafür fehlen.

Haus bei Scheidung ausbezahlen

Eine faire Vermögensaufteilung bei einem gemeinsamen Haus ist wichtig, damit beide Eheleute keinen Nachteil durch die Trennung erleben. Wenn die finanziellen Mittel ausreichen, kann die/der eine Partner/in den anderen ausbezahlen. Für den Fall, dass ein Ehepartner erst im Verlauf zur/zum Miteigentümer/in wurde, muss eine Entschädigungszahlung erfolgen. Dabei fließen diverse Aspekte mit ein:

Wert der Immobilie
Einkommens- und Vermögensverhältnisse der/des Immobilien-Eigentümer/in
Einkommens- und Vermögensverhältnisse der Ehepartnerin bzw. des Ehepartners der die Auszahlung bekommt
Unterhaltsverpflichtungen des Eigentümers bzw. der Eigentümerin

Streitigkeiten bei Trennung

Im schlimmsten Szenario kommt es zur Zwangsversteigerung, wenn sich das Ehepaar nicht darüber einigen kann, was nach der Scheidung mit dem Haus passiert. Dann kommt es zu einer Teilungsversteigerung, welche aber erst nach Rechtskräftigkeit der Scheidung ohne Zustimmung des Partners beantragt werden kann. Geschiedene sollten diese Option nur dann wählen, wenn jede andere Möglichkeit sich zu einigen bereits ausgeschöpft wurde. Denn eine Teilversteigerung bringt normalerweise einen viel niedrigeren Erlös beim Hausverkauf.

Haus verkaufen nach Scheidung: Worauf muss ich achten?

Damit Sie einen Konsens bezüglich Immobilienverkauf nach einer Trennung finden, können Sie auf ein paar Punkte achten:

Als ersten Schritt sollte eine/n unabhängige/n Gutachter/in den Verkehrswert der Immobilie ermitteln. So können Sie und Ihr/e Expartner/in einschätzen, ob es genügend Eigenkapital gibt, um die andere Person auszuzahlen. Falls nicht, müssen Sie klären, ob Sie das Haus nach der Scheidung nicht besser verkaufen. Durch die unbefangene Einschätzung des Wertes fallen Streitigkeiten diesbezüglich weg.
Um die Grundlage für die Höhe der Auszahlung zu erhalten, gilt der Verkehrswert. Meistens ist dieser Betrag geringer als der tatsächliche Verkaufswert, den Immobilienmakler schätzen und definieren. Verkaufen Sie das Haus nach der Trennung, bringt das beiden Parteien etwas. Einerseits hat die/der ehemalige Eigentümer/in mehr Kapital für den neuen Lebensabschnitt. Andererseits bekommt der andere Part mehr ausbezahlt als etwa bei einer Teilversteigerung.
Beide Ehepartner sollten sich gleichermaßen beteiligen, wenn sie einen Immobilienmakler für den Hausverkauf beauftragen. Vor allem, wenn beide Seiten Eigentümer/innen sind. Mit einer/einem unabhängigen Expert/in verläuft auch der gesamte Verkaufsprozess besser.
Sind beispielsweise noch laufende Kredite offen, sollten Sie den Verkaufserlös dazu verwenden, um diese zu tilgen. Jene Summe, die dann übrigbleibt, nachdem alle Kosten gedeckt wurden, kann dann gerecht aufgeteilt werden.

Wer muss aus dem Haus ausziehen nach Scheidung?

Nicht jede Scheidung verläuft harmonisch, weshalb auch neben der Vorgehensweise bezüglich Immobilie die Frage aufkommt, wer im Haus bleiben darf. Für gewöhnlich zieht einer der beiden Personen nach der Trennung aus der gemeinsamen Bleibe aus. In Österreich prüft man, ob es bei einem der Beiden ein dringliches Wohnrecht gibt oder nicht.

Davon spricht man, wenn einer der Beteiligten noch keine neue Wohnung zur Verfügung hat oder auch, wenn die gemeinsamen Kinder einen Platz zum Wohnen und ihr gewohntes Umfeld brauchen. Aus dieser Notwendigkeit heraus ergibt sich, dass sich die Vermögensaufteilung hinsichtlich des Hauses schwieriger als normal gestaltet. In diesem Fall sieht das österreichische Gesetz vor, dass weder Ehepartner/in noch Kinder in eine Notlage kommen sollen.

Haus verkaufen nach Scheidung: Was bringt ein Ehevertrag?

Im Falle einer Scheidung kann ein vorweg aufgesetzter Ehevertrag viele Streitigkeiten und mögliche Unklarheiten vermeiden. Dort halten Sie auch konkret fest, was mit bereits vorhandenen oder im Laufe der Ehe gekauften Immobilien passiert. Sollten Sie schon aus der Zeit vor der Ehe ein Haus besitzen, können Sie etwa Ansprüche der/des Expartner/in daran ausschließen. Auch für gemeinsame Objekte können Sie definieren, wem die Immobilie im Falle einer Trennung zusteht. Auch, wie eine mögliche Entschädigung aussieht. Prinzipiell gilt alles, was beide Parteien mit dem Vertrag unterschrieben haben.

Folgende Schritte können Ihnen nach der Entscheidung zum Hausverkauf helfen

Überprüfen Sie den Ehevertrag: Lesen Sie – am besten zusammen – den Ehevertrag sorgfältig durch, um festzustellen, welche Vereinbarungen Sie damals bezüglich des Hauses getroffen haben. Im Ehevertrag können Bestimmungen zur Aufteilung des Eigentums, zum Verkauf oder zur Übertragung des Hauses enthalten sein.
Konsultieren Sie eine/n Rechtsexpert/in: Wenn Sie den Ehevertrag nicht vollständig verstehen oder Fragen dazu haben, ist es ratsam, eine Anwältin oder einen Anwalt zu konsultieren. Diese/r kann Ihnen bei der Auslegung des Vertrags helfen und Sie über Ihre rechtlichen Optionen und Verpflichtungen informieren.
Einvernehmliche Lösung finden: Wenn der Ehevertrag klare Bestimmungen zur Aufteilung des Hauses enthält, sollten Sie gemeinsam mit Ihrer/Ihrem ehemaligen Ehepartner/in eine einvernehmliche Lösung finden. Diskutieren Sie die Möglichkeit, das Haus zu verkaufen, und legen Sie die Bedingungen fest, unter denen dies geschehen soll.
Verkaufsprozess starten: Sobald Sie sich einig sind, dass Sie das Haus verkaufen möchten, können Sie den Verkaufsprozess beginnen. Beauftragen Sie optimalerweise einen Immobilienmakler, der Ihnen bei der Preisermittlung, Vermarktung und dem Verkauf des Hauses behilflich sein kann. Stellen Sie sicher, dass Sie die erforderlichen Unterlagen für den Verkauf des Hauses vorbereiten.
Durchführung des Verkaufs: Sobald ein/e Käufer/in gefunden ist, können Sie den Verkaufsprozess abschließen. Stellen Sie sicher, dass alle Verträge und rechtlichen Dokumente ordnungsgemäß erstellt und unterzeichnet werden. Arbeiten Sie mit einer/einem Notar/in zusammen, um sicherzustellen, dass die Transaktion rechtmäßig und gültig ist.

Es ist wichtig, den Ehevertrag und die lokalen Gesetze und Vorschriften zu beachten, da diese den Verkauf des Hauses nach einer Scheidung beeinflussen können. Rechtsexpert/innen können Sie bei diesem Prozess unterstützen und sicherstellen, dass Sie alle rechtlichen Anforderungen erfüllen.

Was kann man mit einem Haus nach Trennung machen?

Wünschenswert ist eine freundschaftliche Trennung, in manchen Fällen ist dies auch der Fall. Dann gibt es optional zum Hausverkauf auch die Möglichkeit, dass die Immobilie nicht verkauft, sondern an andere vermietet wird. Auf lange Sicht macht dies auch erbrechtlich Sinn, da der eigene Besitz auch künftig vererbt werden kann. Anstatt einer Auszahlung kann man sich auch auf ein Nutzungsrecht einigen, sollte nur ein/e Ehepartner/in Eigentümer/in sein.

Für die Wirkung des Nutzungsrechtes gibt es zwei Wege: Entweder das Ehepaar beschließt es gemeinsam oder es braucht rechtliche Schritte. Konkret eine Veranlassung durch ein Gericht. Vor allem, wenn Kinder von der Situation betroffen sind, ist das Thema bedeutend. Muss ein/e Alleineigentümer/in aus der Immobilie ziehen, kann sie/er als Entschädigung dafür beispielsweise Mietzahlungen erhalten.

Sollten Sie im Laufe der Scheidung merken, dass es zu vielen Unklarheiten und Streitereien kommt, können Sie auch Hilfe in Anspruch nehmen. Wir bieten Ihnen beispielsweise Mediation an. Aber auch die Beauftragung von Experten aus der Immobilienbranche kann Ihnen viel Last von den Schultern nehmen. Bei Fragen kontaktieren Sie uns jederzeit gerne.

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